Vdelani kalkulator

Nakup vs. najem do smrti

Koliko daš do konca — kredit ali najem.

Samo ocena. Izračun je shematski in poenostavljen — lahko pride do napak ali odstopanj od realnosti. Ni bančni, davčni, pravni ali statični nasvet.

Starost in kraj

Primerjava: kredit do lastništva ali najem — do pričakovane smrti.

Koliko si star/aKje bi živel/aPovršina: 50 m²Pričakovana življenjska doba: 82 let

Privzeto ~82 (povprečje v Sloveniji). Ostane ti še 50 let — do starosti 82.

Kredit, najemnina, vzdrževanje

Polog: 20 %Obrestna mera: 3.5 %Doba kredita: 30 letRast najemnine: 2 % / letoStroški lastništva: 1 % vrednosti / leto

Razsodba

Do smrti te lastništvo »stane« manj — in na koncu imaš nepremičnino.

Razlika v neto strošku bivanja: ~544.088 € · Ljubljana, 50 m² · od 32. do 82. leta

Nakup + kredit

488.346 €

gotovina, ki jo daš do smrti

Kupnina: 245.000 €
Polog: 49.000 €
Anuitete: 316.846 € (30 let × 880 €/mes.)
Vzdrževanje ipd.: 122.500 €
Kredit odplačan pred smrtjo

Ob smrti imaš nepremičnino

~245.000 €

Neto strošek bivanja: 243.346 €

Najem do smrti

787.434 €

gotovina, ki jo daš do smrti

Začetna najemnina: 776 €/mes. (~15.5 €/m²)
Rast najemnine: 2 % na leto
50 let × 12 mesecev pri lastniku — ti ne ostane nič

Ob smrti imaš

0 € lastništva

Neto strošek bivanja: 787.434 €

Shematski izračun: cena nakupa iz okvirnih €/m², najemnina kot ~3,8 % letnega donosa na vrednost, lastništvo z 1 % letnih stroškov. Inflacija vrednosti nepremičnine ni vključena — če cene rastejo, je lastništvo še ugodnejše. Ni davčni ali bančni nasvet.

Vir in način izračunaOdpri

Kako računamo

Leta do smrti = pričakovana življenjska doba − starost. Nakup: polog + vsi obroki kredita do poplačila ali smrti + lastniški stroški (vzdrževanje kot % vrednosti) − preostala vrednost nepremičnine + morebitni dolg. Najem: vsota najemnin z letno rastjo; najemnina na m² je ocenjena iz cene nakupa (~3,8 % letnega bruto donosa / 12).

Viri

Pričakovana življenjska doba: Eurostat (SI, okvirno ~82 let)
Cene m²: GURS/ETN / mediji (ista baza mest)
Donos najema ~3,8 %/leto: shematski bruto yield za ocenjevanje najemnine iz cene
Anuiteta: ista formula kot pri zemljevidu

Omejitve

Nominalni izračun (brez diskonta). Ne modelira rasti vrednosti nepremičnine, selitev, davka na nepremičnine ali dedovanja. Preostala vrednost = kupnina (poenostavitev).